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“占中”波及经济 香港楼市走到十字路口

   日期:2014-10-19     来源:互联网    作者:中国二手网    浏览:650    评论:0    
核心提示:李向东“十一”长假最后一天,央行[微博]推出了房贷新政,推动部分城市看楼人数急升。而香港楼市正相反,自9月28日启动

  李向东

  “十一”长假最后一天,央行[微博]推出了房贷新政,推动部分城市看楼人数急升。而香港楼市正相反,自9月28日启动“占中”行动以来,看楼人数大跌,在影响严重的湾仔、铜锣湾等地区甚至下跌九成,二手房成交量也急剧下跌。部分房产从业人士认为,香港楼价有可能从此一路下跌,最后形成金融危机时的灾难性下跌状态也不是没有可能。但多位房产业内专家10月8日却在香港媒体发声认为,第四季度香港楼市虽趋审慎但前景仍倾向乐观,楼价最多也就有一成的回调空间,不会大跌。

  看楼人数急跌

  10月1日和2日是香港的国庆节和重阳节公众假期。自9月28日“占中”行动启动后,往年正是看楼高峰时段的这两天,因交通受阻影响看楼意愿,二手房看楼量急跌六七成,受影响更大的港岛湾仔、铜锣湾一带看楼量甚至下跌九成。

  除了二手房看楼人数下降,成交量也显著下降。据当地媒体报道,香港十大二手成交一向旺盛的楼盘,10月1日和2日仅成交7笔,远低于平时的成交平均量。中原地产等地产代理的佣金收入也跌去五成。有地产代理表示,“占中”成为不少准买家议价和搁置看楼的最好借口。

  在“占中”发生前,香港楼市已经呈现出一手热销、二手趋冷的局面,而“占中”事件对新盘的影响在国庆前两日也明显显现出来。据香港销监局资料及市场消息显示,这两天成交量为16笔,与去年同期的50笔相比减幅明显。不过,有新楼盘销售人员表示,影响看楼和签约的主要是交通不便。本月内会有多个新盘开盘销售,十月整体成交量有望回升。

  除普通住宅,商铺受到的冲击更大。本来进入2014年以来,香港的零售业销售总额就一直在下滑,使商铺承租能力变弱。而“占中”期间多个核心零售区的生意更是大受打击,使本来就很弱的承租能力更是雪中加霜。多家商铺代理都预测,二线街区的商铺租金在短期内会回落一成以上。市场上也有这样的案例出现。在港岛西区的西环卑路乍街一个连地下带一至三楼的商铺,在前租客结业后一直空置,直到最近才以每月50万港元租出,较业主报价55万港元有9%的折让。

  香港上市的地产股也随着整个股市的大跌而下跌,在“占中”启动后的一周里跌幅超过5%。不过,券商却并未因此看空地产股。麦格理认为,现在香港利息仍保持在低位,而潜在买家数量众多,预计今年一手楼销售额会创新高。花旗也力挺地产股,认为供求不平衡及低利息的环境下,预期楼市会因局势的稳定而转好。

  美联物业住宅部行政总裁布少明认为,时局变化,加上目前香港低息环境持续,业主持货力强,不肯降价求售的占多数。

  而另一方面准买家的看楼意愿受时局影响或许会暂缓入市,这让二手房交易进一步受压,二手房交易短期内难见明显改善。而一手房方面,布少明认为开发商多数会按原计划推出,其中10月就不乏新盘入市销售,为第四季度一手楼的销售战拉开序幕。

  楼市前景不明

  黄小姐是房产经纪中持较悲观态度的那一类。网上有观点认为,楼价当下走低,正是入市的好机会。黄小姐并不认可这种观点。她认为,当前时局不稳非常影响购买者的心态,如果“占中”长时间持续,肯定会使成交量和价格双双下跌。比“占中”更具影响的是美元强势已经成为越来越明显的趋势,当美国加息后热钱流出香港对楼市的打击远大于“占中”。此外,未来几年香港住宅供应量增加已经是确定的事,这些因素都会使楼价下跌。现在接手风险较大。黄小姐发现,与她一样想法的一线房产经纪人并不在少数。

  与基层房产经纪人的看法不同,专家普遍认为对楼市影响不会很大,特别是新盘销量在政治时局影响下并未受到太大影响。10月4日和5日,随着很多新楼盘的销售工作开始恢复,成交数量达到456笔,仍保持着强劲的销售热度。只有二手房在这两日继续交易惨淡,十大楼盘仅有6笔成交。

  嘉里物业发展执行董事朱叶培分析,楼市前景最重要的影响因素是置业需要,而近几日政治局势已有所缓和,他认为“占中”不会造成长期影响。丽新发展高级副总裁潘锐民也认为“占中”只是短期心理影响,而美国减少买债及加息因素,涉及买家供楼负担,对楼市的影响较政治因素更大。不过,尽管不少企业认为影响不大,但此前因为销情看好而有开发商决定调高售价或削减优惠,在局势不明朗影响之下,其涨价冲动也变得更谨慎。10月4日和5日推出的楼盘与此前价格基本持平,没再加价。

  尽管认为“占中”对楼市仅限短期影响的人占大多数,但也有不少学者保持审慎态度,认为局势一日未平定,最终结局如何仍属未知数,最严重会影响整体经济前景和信心,那就有机会令楼价大跌10%至20%。

  从香港差饷物业估价署发布的数据来看,香港8月楼价指数为260.8,已经连续四个月创新高。今年前8个月累积升幅已达6.7%,这其中小面积低总价的“细价楼”继续领涨,按月升幅达1.9%,跑赢大市。而且中小型房源价格看涨的趋势也在向豪宅蔓延,面积在1000平方尺)以上的D类房屋价格指数首次突破历史高位。

  楼价的强劲回升势头正引发政府会不会继续调控的讨论,忽然发生的“占中”让楼市走势不确定性更大。有分析认为,虽然楼价屡创新高,一度出现政府再出辣招的声音,但在近期各种不明朗因素围绕下,已经抵消了楼价高企的危机,政府现阶段更倾向“一动不如一静”,短期内加辣或减辣的机会都不大。如果因为市场短期波动而出新政,一旦市况大幅逆转时,楼价大跌,即使希望撤招或减辣也不能即时起到效果,会让楼市波动加大。特区政府的目标是保持楼价稳定,而不是大涨或大跌。

  地产专栏“专家论楼”作者唐荣有更“另类”的观点。他认为,“占中”会给楼市带来多大的影响还不好说,也许还会是“小回大涨”的局面。2003年市民与政府的关系也陷入低谷,当时香港经济相当困难,结果7月底“自由行”政策公布后,香港经济迎来新一轮增长。而这一次香港又陷入政府与市民的对立情绪中,港府和中央会再推出一轮新的政策来刺激经济也不是没有可能。他认为,眼下马上要启动的沪港通也算是一个利好政策,或者还有更大的后招儿也说不定,那香港就有机会再次迎来“小回大涨”的局面。

 
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